Kamulaştırma bedelini kim belirler ?

Kamulaştırma Bedelini Kim Belirler? Mülkiyet, Adalet ve Geleceğin Değer Haritaları

Hadi bugün, sıkıcı bir hukuk başlığını masaya yatırır gibi değil; bir grup arkadaşla kahvede koyu sohbete dalmışız gibi konuşalım. “Kamulaştırma bedelini kim belirler?” sorusu kulağa kuru bir mevzuat cümlesi gibi gelebilir. Ama işin içinde ev, anılar, geleceğe kurulan planlar ve kamunun yararına inşa edilen yollar, hastaneler, parklar var. Yani mesele; sayılarla insan hikâyelerinin tam kesiştiği yerde duruyor.

Özet akış: İlk aşamada idarenin kıymet takdir komisyonu “tahmini bedel” belirler (m.8). Uzlaşma sağlanamazsa bedeli mahkeme belirler; bilirkişi heyeti m.11’deki kriterlere göre rapor hazırlar (m.10–11). ([Adana Avukat Saim İncekaş][1])

Köken: Bedelin “ilk sesi” idareden gelir

Kamulaştırma kararı alındığında top, önce kamulaştırmayı yapan idarenin sahasındadır. İdare, kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu kurar ve taşınmaz için tahmini bedel belirler. Bu, pazarlık masasına konan ilk rakamdır; idarenin ayrıca bir uzlaşma komisyonu kurup malik(ler)le satın alma/trampa için kapı çaldığı aşamadır. Yani başlangıçta bedeli “kesin” değil, “öneri” niteliğinde ağırlığı olan bir teknik hesap ortaya koyar. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Bugün: Son sözü kim söyler?

Pazarlık olmaz ya da anlaşma sağlanamazsa, dosya mahkemeye taşınır. Asliye Hukuk Mahkemesi hem bedeli tespit eder hem de taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Bu noktada hâkim, bilirkişi kurulu eşliğinde sahaya iner; keşif yapılır, raporlar toplanır ve nihai bedel mahkeme kararına dönüşür. Yani “kim belirler?” sorusunun bugünkü net cevabı: Uzlaşma yoksa bedeli mahkeme belirler. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Mahkeme nasıl hesaplar? (Teknik ama hayatî bir ara not)

Bilirkişi kurulu, kanunun m.11’inde sayılan objektif ölçütlere dayanır: taşınmazın cinsi, nitelikleri, emsal satışlar, tarımsal arazilerde net gelir, yapılarda resmi birim fiyat ve maliyet ile yıpranma payı, ve bunların hepsini açıklayan, SPK tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun gerekçeli bir rapor… “Proje nedeniyle oluşan değer artışı” ise hesaba katılmaz. Bu tablo, duygulardan arındırılmış gibi görünse de adil bir kesişim noktası bulmaya çalışır. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Güncel Yansımalar: Sadece para değil, öngörü yönetimi

Kamulaştırma bedeli; kamu projesinin bütçesini, malikin geleceğini, mahallenin dönüşüm hızını etkiler. Pazarlık masasında emsal veriler konuşulur; mahkemede bilirkişi analitiği devreye girer. İdare için “maliyet ve kamu yararı” dengesi; malik için “gerçek değere yakınsama” hayati. Bu yüzden süreç, veriye dayalı şeffaflık talebini büyütüyor. Birçok dosyada, bedelin gerçek piyasa davranışlarını ne kadar yakaladığı tartışılırken, mahkeme kararları ve içtihatlar çıpaya dönüşüyor. (Örneğin, uzlaşma olmazsa idarenin bedel tespiti ve tescil davası açtığı şablon süreç, doktrinde ve uygulamada standarttır.) :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Gelecek: Yapay zekâ değerleme, iklim primi ve tokenize mülkiyet

Önümüzdeki yıllarda “bedeli kim belirler?” sorusu, “hangi zekâ ile” sorusuna evrilebilir. Düşünsene; emsal satışları tek tek tarayan, sosyal medya duyarlılığından altyapı yatırım planlarına, sel risk haritalarından mikro ulaşım verilerine kadar binlerce değişkeni aynı anda işleyen bir AI değerleme motoru… Bilirkişinin sahadaki gözlemi, bu motorun ürettiği şeffaf ve denetlenebilir bir modelle birleşirse, mahkeme kararlarının isabet oranı artabilir. SPK standartlarıyla uyumlu “açıklanabilir yapay zekâ” (explainable AI) raporları; tarafların neye göre hesaplandığını gördüğü, parametreleri gerektiğinde tartışabildiği bir ortak dil yaratabilir. (Bugünkü hukuki çerçeve zaten standartlara atıf yapıyor; teknolojinin bunu güçlendirmesi kuvvetle muhtemel.) :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Beklenmedik Alanlarla Kesişim: Oyun teorisi, davranışsal ekonomi, kentsel psikoloji

Pazarlık dinamiklerine bir de oyun teorisi penceresinden bakalım: İdare ve malik, bilgi asimetrisi ve zaman baskısı altında strateji geliştiriyor. “Erken uzlaşma”nın indirimleri mi, “mahkemeye gitmenin” beklenen değeri mi? Davranışsal ekonomi ise “kayıp aversiyonu”nun (evinden, anılarından vazgeçme maliyeti) kararları nasıl büktüğünü anlatır. Kentsel psikoloji, kamulaştırmanın yalnızca taşınmazı değil, aidiyet hissini de etkilediğini söyler. Bu katmanları anlayan bir değerleme ekosistemi; gerçekten adil bir bedelin kapısını aralayabilir.

İklim ve risk: Değerin yeni alfabeleri

İklim krizi, sigorta maliyetleri ve afet riski; değerlemenin sessiz değişkenleri olmaktan çıkıyor. Sel havzaları, kuraklık projeksiyonları, ısı adası etkileri; arsa ve bina değerlerini dönüştürüyor. Yarın mahkeme dosyalarında, “iklim uyum primi” veya “risk indirimi” gibi kavramları daha çok görebiliriz. AI destekli risk haritalarıyla birleşen bir değerleme, bedelin bugünü kadar yarınını da yakalayabilir.

Peki son söz?

Bugünün hukuku net: İlk aşamada bedeli idarenin kıymet takdir komisyonu tahmini olarak belirler; uzlaşma olmazsa bedeli mahkeme bilirkişi kurulu raporlarına dayanarak kesinleştirir. Bu işleyiş m.8, m.10 ve m.11’in omurgasında durur. Yarın ise, aynı omurganın çevresine yapay zekâ, iklim verisi ve davranış bilimleri kas tutacak. Böyle bir gelecekte “bedel”, yalnızca m2 x emsal değil; yaşam kalitesi, dayanıklılık ve adalet duygusu ile de ölçülecek. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Yorum köşesi: Sizce “adil bedel”i kim, nasıl belirlemeli?

Bir uzlaşma masasındasınız: idare karşıda, avukat yanınızda… Ekranda emsal satışlar, cebinizde anılar. Sizce bu denklemde teknoloji nereye oturmalı? Mahkeme kararlarını daha öngörülebilir kılan bir yapay zekâ, tarafların güvenini artırır mı? “Adil bedel”e giden yolda hangi veriler mutlaka konuşulmalı? Hadi aşağıda buluşalım; bugün yazıyı beraber tamamlayalım.

::contentReference[oaicite:7]{index=7}

[1]: https://av-saimincekas.com/kanunlar/kamulastirma-kanunu/ “Kamulaştırma Kanunu (Tam Metni) | 2942 Sayılı Kanun”